Interessantes Zum Mietrecht
  1. Die Betriebskostenabrechnung
    Die Betriebskostenabrechnung muss in der Gestalt geordnet sein, dass alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden und der Mieter den Anspruch leicht nachprüfen kann. Dabei sind vor allem folgende formale Punkte zu beachten:

    • Zusammenstellung der Gesamtkosten
    • Angabe und Erläuterungen der zugrundgelegten Verteilerschlüssel (z. B. Abrechnung nach Personen. Wohnfläche etc.); hierzu sollte der zugrunde liegende Mietvertrag die erforderlichen Hinweise geben.
    • Berechnung des Anteils des Mieters
    • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

    Für die Vorlage der Abrechnung seitens des Vermieters gilt im Wohnraummietrecht eine Abrechnungsfrist von 1 Jahr (§ 556 III S. 2 BGB). Legt der Vermieter innerhalb dieser Frist eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht vor, bestehen folgende Rechte bei einem fortgesetzten, nicht gekündigten Mietvertrag:

    • Der Mieter kann auf Rechnungslegung klagen
    • Der Mieter kann bestimmte Zurückhaltungsrechte an weiteren Auszahlungen geltend machen.
    • Der Mieter brauchte Nachzahlungen nicht mehr zu leisten.

    Mit Entscheidung vom 09.03.2005 (VIII. ZR 57/04) hat der BGH entschieden, dass derjenige Mieter, der das Mietverhältnis bereits gekündigt hat und das Mietverhältnis bereits beendet ist sofort auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen klagen kann. Eine Fälligkeit der geleisteten Vorauszahlungen tritt mit Ablauf der o. g. Frist ein.

    Der Vermieter kann diesem Rückzahlungsbegehren jedoch mit einer ordnungsgemäß erstellten Abrechnung entgegentreten. Die Geltendmachung von Nachzahlungen ist dann jedoch ausgeschlossen.

    Bei der fristgerecht erfolgten Abrechnung ist zu beachten, dass Mieter ein Prüfrecht haben. Umstritten ist dabei, ob und unter welchen Bedingungen der Mieter die Vorlage von Belegkopien verlangen darf. Die Einsicht und Prüfung der Unterlagen ist hierbei enorm wichtig, da die Geltendmachung dieser Rechte Voraussetzung für die Geltendmachung etwaiger, weiterer Rechte darstellt.

    Soweit jedoch der Vermieter die Frist zur Vorlage der Abrechnung nicht eingehalten hat und der Mieter hierauf in Kenntnis des § 556 Abs. II S. 2, 3 BGB zahlt, ist die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt.

    Eine analoge Anwendung des § 214 Abs. II S. 1 GBG hat der BGB abgelehnt. Daher hat der Mieter gegen den Vermieter in diesem Fall einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

    Eine Entscheidung erging hierüber am 18.01.2006, AZ. VIII ZR 95/05 vom BGH.

    Dabei wurde insbesondere auf die Begründung des Gesetzgebers zum Mietrechtsreformgesetz hingewiesen. Danach verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten, wenn die Abrechnung nicht fristgerecht erfolgt. Daher handelt es sich um eine Ausschussfrist, die den Umgang des Rechtes zur Folge hat.

  2. Kaution
    Gemäß § 551 BGB darf eine Mietsicherheit höchsten das 3-fache der auf einen Monat anfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung angewiesene Betriebskosten betragen. Maßgeblich ist dabei die geschuldete Miete.
    Bei Streitfragen über den Einbehalt der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses stehen selbstverständlich wir gerne zur Verfügung.
  3. Schönheitsreparaturen und Fristenregelungen zu Mietverträge
    Kaum eine andere Materie wurde im Mietrecht in den letzten zwei Jahren derart durch die Rechtssprechung geprüft wie die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen.Die gesetzlichen Grundlagen sehen bei der Gebrauchsgewährung und Überlassung der Mietsache eine Instandhaltungspflicht des Vermieters vor. Es ist jedoch möglich, dass gewisse Instandhaltungspflichten und Kosten auf den Mieter abgewälzt werden. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Schönheitsreparaturen und die Übernahme von Kleinreparaturen.In mehren Entscheidungen hat der BGH entschieden, dass so genannte starre Fristenpläne den Mieter unangemessen benachteiligen.Dies gilt freilich auch, wenn sich die starre Fristenregelung aus verschiedenen Regelungen des Formularmietvertrages ergibt, jedoch in einem näheren Zusammenhang steht und so als Einheit erscheint.Eine Fristenregelung ist dann wirksam, wenn aus einer Gesamtwürdigung heraus Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden (objektiven) Bedarf genommen wird.Erst wenn eine wirksame Klausel tatsächlich vorliegt, kann der Vermieter bei Auszug des Mieters und Beendigung des Mietverhältnisses bei etwaigen, nicht vertragsgemäßen, Zustand weitere Rechte geltend machen.Bei Fragen hierzu stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
  4. Form der Kündigung
    Bei Wohnraummietverhältnis hat die Kündigung zwingend schriftlich zu erfolgen. Eine Kündigung per Fax, E-Mail oder Telefon ist unwirksam. Anders ist dies bei der Gewerberaummiete.
  5. Kündigungsfristen
    Seit dem 01.09.2001 gilt in weiten Teilen ein „neues“ Mietrecht. Die Kündigungsfrist für Mieter ist unabhängig von der Wohndauer und beträgt 3 Monate, soweit der Abschluss des Mietvertrages vor dem 01.09.2001 erfolgte. Dieses gilt nun seit dem 01.06.2005 auch für die Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden.Kürzere Fristen für den Mieter sind dann möglich, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden.Die Kündigungsfristen für den Vermieter bestimmen sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.